Prodej novostavby v projektu – co si s developerem vyjasnit ještě před samotnou koupí?
Na rozdíl od prodeje starších či již hotových bytů má prodej novostavby v ještě nedokončeném projektu svá specifika (a samozřejmě i rizika). S čím se bude muset případný zájemce o koupi takovéto nemovitosti poprat, to se pokusí nastínit následující článek.
Před samotným prodejem novostavby si prověřte, zda je developer solidní
Na trhu se pohybuje spousta developerských společností, o jejichž důvěryhodnosti není pochyb. Bohužel to platí také obráceně. Řada smluv se uzavírá ještě před dokončením – a leckdy ještě před vydáním stavebního povolení.
Vyskytly se i případy, kdy developer zkrachoval či zmizel i s penězi předběžných zájemců, aniž by jejich byty byly dostavěny. Takových krajních případů nebylo naštěstí tolik, například zpoždění stavby ale není zdaleka ojedinělou záležitostí. Stejně jako pokulhávající kvalita bytů po jejich dostavbě.
Nejen z těchto důvodů by se měl váš developer ocitnout pod lupou, než se mu rozhodnete svěřit byť jen první zálohu.
Co si zjistit ze všeho nejdřív?
Především si nastudujte developera samotného. Má za sebou řadu úspěšných projektů s dobrými referencemi, nebo jsou v jeho portfoliu věci, které za rámeček zrovna nepatří? Není zadlužen? Nejsou proti němu vedeny soudní spory? A jak míní samotnou stavbu vlastně financovat? Developeři volí většinou trojí řešení:
- Bankovní úvěr. Z těchto tří jde jednoznačně o nejbezpečnější. Banky ostatně málokdy poskytují úvěr nedůvěryhodným klientům. Již to, že se developerovi úvěr podařilo získat, je jistou vizitkou.
- Z vlastních peněz. Tyto peníze obvykle pochází z již dokončených nebo právě probíhajících projektů. Je zde ovšem riziko, že pokud některý z nich neuspěje, negativně se to promítne i na projektu, o který máte zájem vy.
- Z peněz eventuálních zájemců. To je samozřejmě možnost nejrizikovější. Již jen z toho důvodu, že pokud je takových zájemců málo, projekt nemusí být nikdy zrealizován. V krajním případě pak může dojít i ke zpronevěře peněz klientů.
Tím by vaše otázky ale ještě končit neměly…
Rozhodnete-li se po vyjasnění výše zmíněného do developerského projektu jít, nezapomeňte developerovi klást ještě další otázky. Především:
- Je rozdíl mezi bytovou a ubytovací jednotkou. Která je ta vaše? Ačkoliv technicky jde stále o prostory s plnohodnotným charakterem bytu, takzvané ubytovací jednotky či ateliléry nemají charakter bytu a nejsou jako byt zkolaudovány. Důvodem je nesplnění některých podmínek, jako je nedostatečný osvit (ačkoliv toto kritérium se nedávno změnilo), nebo vysoká prašnost či hlučnost. Dávejte na rozdíl byt/ubytovací jednotka pozor, abyste náhodou nenaletěli – ubytovací jednotka má přirozeně nižší cenu!
- Jaké bude společenství vlastníků jednotek? Okamžikem zápisu do katastru nemovitostí do něj budete patřit i vy. Druhů společenství vlastníků je vícero a obvykle je to developer, kdo určí, jakého druhu bude to vaše. Jelikož s sebou členství ve společenství nese různé druhy práv i povinností, mějte v této otázce raději jasno hned od začátku. Otázkou SVJ se podrobněji zabývá následující článek.
- Jsou součástí bytu nějaké další pozemky? Jako majitel bytu budete pravděpodobně spoluvlastníkem pozemků pod samotným domem, ale pokud patří k projektu i zahrada nebo park, můžete se stát spoluvlastníky také. Konkrétně v případě parku to může být problematické, poněvadž se takové spoluvlastnictví promítne i do vyšších poplatků.
To je tedy ve zkratce to nejdůležitější, na co byste měli při koupi bytu – novostavby myslet. Spousta věcí zůstala samozřejmě nedopovězených. Proto se s vlastními poznatky nebojte sami přispět do diskuse níže!
